Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku – kompletný sprievodca v 7 krokoch

Španielsko je dlhodobo jednou z najobľúbenejších destinácií pre zahraničných kupujúcich – či už ide o dovolenkový apartmán , investičný byt  alebo vilu . Podľa údajov španielskeho registra nehnuteľností tvoria cudzinci 12–15 % všetkých transakcií nehnuteľností ročne, pričom významnú časť tvoria Európania z krajín EÚ.

Proces kúpy má svoje špecifiká – a hoci je právne dobre upravený, bez prípravy sa môže predĺžiť alebo predražiť. Tento článok vás prevedie 8 hlavnými krokmi kúpy nehnuteľnosti v Španielsku.

Krok 1:  Získanie NIE čísla

NIE ( Número de Identidad de Extranjero ) je identifikačné číslo cudzinca – nevyhnutné na kúpu, otvorenie účtu, platenie daní a podpis zmlúv. Vybavíte ho:

 - osobne na polícii v Španielsku,

• alebo na španielskom konzuláte na Slovensku.

Potrebujete platný pas/OP a vyplnený formulár. Lehota sa pohybuje od niekoľkých dní po 2-3 týždňov – preto sa odporúča riešiť ho čo najskôr.

Krok 2: Rezervačná dohoda 

Po rozhodnutí pre konkrétnu nehnuteľnosť sa často podpisuje rezervačná dohoda (zvyčajne s malou zálohou 6.000 € ( závisi od ceny nehnuteľnosti), ktorá sa následne  po 1-2 mesiacoch nahrádza  – záväznou zmluvou, kde kupujúci uhrádza 30% kúpnej ceny ak ide o develperský projekt vo výstavbe, ak ide o hotový projekt uhrádza sa celá zvyšná časť kúpnej ceny.

Dôležité: pred podpisom je vhodné mať za sebou právnu previerku nehnuteľnosti aj zmluvy a jasne stanovené podmienky.

Krok 3: Otvorenie bankového účtu a financovanie

Hoci niektoré banky umožňujú prevod priamo z účtu v zahraničí, nie je to vždy možné a španielsky bankový účet výrazne uľahčí a je potrebný pre:

• platenie daní a poplatkov,

• splátky hypotéky,

• úhradu energií.

Ak kupujete na úver, je vhodné mať už v tomto kroku predbežné schválenie hypotéky– najmä pre nerezidentov, ktorým banky poskytujú obvykle 60–70 % LTV (loan-to-value) teda ceny nehnuteľnosti.

Krok 4: Právny audit nehnuteľnosti

Previerka nehnuteľnosti, zmluvy a „nota simple” vykonaná právnikom. Vždy odporúčame abe celý proces kúpy zastrešoval právnik, poplatky za takého služby právnika sa pohybujú medzi 1-1,5% y kúpnej ceny.

„Nota simple“ je oficiálny výpis z Registro de la Propiedad – obdobu nášho listu vlastníctva. 

Obsahuje:

• údaje o vlastníkovi,

• opis nehnuteľnosti (parcelné číslo, výmera, účel),

•  ťarchy (záložné práva, exekúcie, vecné bremená).

Získate ho online alebo cez právnika, pričom poplatok je okolo 9–12 €. Ak odhalí nevysporiadané ťarchy, viete, že treba zvýšiť opatrnosť alebo transakciu odmietnuť.

Okrem „nota simple“ je dôležité skontrolovať:

• licencie a kolaudáciu (najmä pri novostavbách),

• komunálne poplatky a dane (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles),

• záväzky voči spoločenstvu vlastníkov,

• energetický certifikát.

Tento audit robí advokát alebo a jeho výsledok vám pomôže vyhnúť sa budúcim sporom.

Krok 5: Podpis kúpnej zmluvy u notára (escritura pública)

Notár je v Španielsku nezávislý verejný činiteľ – chráni práva oboch strán, overuje dokumenty a vysvetľuje obsah zmluvy. Kupujúci má právo pred podpisom dostať text zmluvy na preštudovanie. K podpisu kúpnej zmluvy u notára je potrebné uhradiť aj zvyšok kúpnej ceny.

Krok 6: Úhrada daní a poplatkov

Po podpise zmluvy nasleduje zaplatenie:

• ITP  (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) pri „second-hand“ nehnuteľnostiach – sadzba 6–10 % podľa regiónu,

• IVA + AJD** pri novostavbách – zvyčajne 10 % IVA + 1–1,5 % AJD, notárske a katastrálne poplatky.

Konkrétny prehľad si rozoberieme v druhom článku tejto série.

Krok 7: Vklad do katastra (Registro de la Propiedad)

Až vkladom do registra sa stávate právoplatným vlastníkom. O zápis sa obvykle postará notár, pričom k zápisu je nutné doložiť potvrdenia o zaplatení daní.

Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku je zvládnuteľná, ak poznáte jednotlivé kroky a pripravíte si financovanie aj dokumenty vopred. Zahraniční kupujúci majú vďaka jasným pravidlám a notárskej kontrole pomerne dobrú právnu ochranu – no len vtedy, ak proces nepodcenia, prípadne sa obrátia na doborníka ktorý ich celým procesom prevedie..

*Zdroje:

Consejo General del Notariado – práva kupujúcich a úloha notára.

Ministerio de Justicia – Registro de la Propiedad a „nota simple“.

Policía Nacional – postup získania NIE.

Bankinter, Idealista – informácie o hypotékach pre nerezidentov.