Dane a poplatky pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku

Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku treba počítať nielen s kúpou samotnou, ale aj s dodatočnými nákladmi. Tie zvyčajne tvoria 10–13 % ceny podľa regiónu a typu nehnuteľnosti.Rozdiel je najmä medzi novostavbou a „second-hand“ (už skolaudovanou) nehnuteľnosťou.

V tomto článku sa pozrieme na:

• dane pri rôznych typoch kúpy,

• notárske a katastrálne poplatky,

• právne a iné vedľajšie náklady,

• praktické príklady výpočtov.

1. ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (daň z prevodu)

Platí sa pri kúpe „second-hand“ nehnuteľnosti (už vlastnenej inou osobou).

• Sadzba sa líši podľa autonómneho spoločenstva – najčastejšie 6–10 % z ceny v kúpnej zmluve.

• Niektoré regióny majú zvýhodnené sadzby pre mladých kupujúcich alebo pri kúpe ako trvalé bývanie.

Príklad:Byt v Andalúzii za 200 000 € – ITP 7 % = 14 000 €.

(Aktuálne sadzby je vždy potrebné overiť priamo na stránkach autonómnej daňovej agentúry.)

2. IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido (DPH) a AJD – Actos Jurídicos Documentados

Pri kúpe novostavby priamo od developera sa ITP neplatí – namiesto toho:

• IVA (DPH) – zvyčajne 10 % na rezidenčné nehnuteľnosti,

• AJD (kolková daň) – spravidla 1–1,5 %, líši sa podľa regiónu.

Príklad:Nový apartmán v Valencii za 250 000 €:

• IVA 10 % = 25 000 €,

• AJD 1,5 % = 3 750 €,

• spolu dane: 28 750 €.

3. Notárske poplatky

Notár je povinný overiť platnosť zmlúv, identitu strán, ťarchy a poskytnúť vysvetlenie kupujúcemu.Poplatky závisia od:

• hodnoty nehnuteľnosti,

• počtu strán zmluvy,

• počtu pripojených listín.

Bežný rozsah: 400 – 1 000 €.

4. Poplatky za kataster (Registro de la Propiedad)

Po podpise a zaplatení daní treba nehnuteľnosť zapísať do katastra.Poplatky sa pohybujú od 400 do 900 € podľa hodnoty nehnuteľnosti a náročnosti zápisu.

5. Právne služby (advokát / gestor)

Hoci právne zastúpenie nie je povinné, je veľmi odporúčané.Služby zahŕňajú:

• kontrolu „nota simple“,

• preverenie licencií, dlhov a poplatkov, zmlúv

• zastupovanie pri úradoch.

Cena: zvyčajne 1–1,5 % kúpnej ceny alebo paušál (1 000–3 000 €).

Súhrn v tabuľke

Typ kúpy	Daň	Sadzba	Ďalšie náklady
Second-hand	ITP	6–10 %	Notár, kataster, právnik
Novostavba od developera	IVA + AJD	10 % + 1–1,5 %	Notár, kataster, právnik

Príklad celkových nákladov

Scenár 1 – Second-hand byt v Malage za 180 000 €

• ITP (8 %) = 14 400 €

• Notár = 600 €

• Kataster = 500 €

• Právnik = 1 800 € (1 %)

  
  

  Spolu: 17 300 € (9,6 %)

Scenár 2 – Novostavba v Alicante za 300 000 €

• IVA 10 % = 30 000 €

• AJD 1,5 % = 4 500 €

• Notár = 800 €

• Kataster = 600 €

• Právnik = 3 000 € (1 %)

  
  

  Spolu: 38 900 € (12,97 %)

Tipy, ako optimalizovať náklady

1. Pri hypotéke zistite, či banka pokryje časť nákladov na notára alebo zápis, pri finančných sprostredkovateľoch si treba preveriť výŠku ich poplatku a čo všetko pokryje bank a čo si musiíte uhradiť vy

2. Pri kúpe novostavby od developera skontrolujte, čo všetko je zahrnuté v cene (garáž, pivnica, vybavenie kuchyne, klimatizácia).

3. Využite lokálneho právnika – často vie predísť zbytočným sankciám alebo doplatkom.

Náklady pri kúpe v Španielsku nie sú zanedbateľné, no ak ich poznáte vopred, môžete si presne nastaviť rozpočet. Rozdiely medzi autonómiami a typom nehnuteľnosti môžu znamenať tisíce eur rozdielu. V ďalšom článku sa pozrieme na hypotéky pre nerezidentov – čo banky požadujú a akú výšku úveru môžete očakávať.